饱受争议的二手房交易中介(jiè)费问题(tí)，正(zhèng)逐(zhú)渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总局联合发布了关(guān)于带自动蝴蝶去上班感受，有用蝴蝶上班的吗(yú)规范房(fáng)地产经纪服务的意见。意见提(tí)及，近(jìn)年来，部分房地(dì)产经纪机构(gòu)存在利用房源客源优势收取过(guò)高费用(yòng)、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交(jiāo)易当事(shì)人负担、侵(qīn)害其合(hé)法(fǎ)权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从加强(qiáng)从(cóng)业主体管理、明确经纪服(fú)务内(nèi)容、合理(lǐ)确(què)定经纪服务收费、严(yán)格实行明码标价(jià)等(děng)十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地(dì)产首(shǒu)席分析师张大伟称(chēng)，随着(zhe)城市(shì)发(fā)展，一二(èr)线城市(shì)二手(shǒu)房交易占比逐渐增(zēng)加(jiā)。以北京、上(shàng)海(hǎi)为例，二手房(fáng)占市场成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中介居间(jiān)成交，房地(dì)产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省(shěng)城(chéng)规(guī)院住房政策研究(jiū)中心(xīn)首席研(yán)究(jiū)员(yuán)李宇嘉(jiā)表(biǎo)示，买房对居民来(lái)说属(shǔ)于(yú)金额不低的大宗交易，由于二手房(fáng)交易(yì)成本较(jiào)高、交易周期较长，具(jù)有非常强的专业性(xìng)，居民往往通过中介来完成(chéng)。但很(hěn)多(duō)中介利用信(xìn)息(xī)不对称(chēng)等问题，将非必要的(de)收(shōu)费夹带其(qí)中(zhōng)，如收取过桥(qiáo)融资带自动蝴蝶去上班感受，有用蝴蝶上班的吗带自动蝴蝶去上班感受，有用蝴蝶上班的吗(zī)、按揭费、担保费等(děng)，对居(jū)民造成额外的(de)负担，而且这些服务事项并(bìng)未明码标价(jià)。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包(bāo)括经纪服务(wù)在内的相关市(shì)场交易(yì)行(xíng)为及其主体进行(xíng)规范和(hé)秩序(xù)整顿(dùn)，是房地(dì)产市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下(xià)，推进这项工作的意义(yì)更(gèng)大(dà)，也更急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收费问题成(chéng)监(jiān)管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历(lì)来对房地(dì)产经纪服务(wù)行业关注最多的一个话题，便(biàn)是房地产经纪服务费的问(wèn)题(tí)。

　　张大伟认为，未来(lái)相关(guān)部门主要监(jiān)管的重点，将(jiāng)是对房(fáng)地(dì)产经纪服务收费及中介交易(yì)进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手(shǒu)房(fáng)屋(wū)交易过程中，部分价值不(bù)菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不低(dī)的(de)中介费。以北京某房地产经纪服(fú)务机构2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万(wàn)元的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服(fú)务收费上，两部门在此次意(yì)见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产经纪机构(gòu)要合理(lǐ)降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费(fèi)用。鼓(gǔ)励(lì)按照成(chéng)交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价。引导由交(jiāo)易双(shuāng)方共同承担经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经(jīng)纪服务收费标准的(de)最早依据是1995年国家计委(wěi)建设部(bù)下(xià)发的(de)《关于(yú)房地产中(zhōng)介服务收(shōu)费(fèi)的通知(zhī)》（971号(hào)文），其中(zhōng)第六条(tiáo)规定(dìng)：房屋买卖代(dài)理收费，按成(chéng)交价格(gé)总额(é)的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京(jīng)为例，目前北京(jīng)市(shì)执行的2014年(nián)更新后的收费标准，即根据这(zhè)样(yàng)的规定：“少数(shù)特(tè)别复杂的住(zhù)宅买卖经(jīng)纪(jì)服(fú)务，经交易各方协商同意，可在(zài)规(guī)定的收(shōu)费标(biāo)准基础上(shàng)适当上(shàng)浮(fú)，上浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年取(qǔ)消(xiāo)了房地产中介服务等(děng)57个(gè)政府定(dìng)价，房地产经(jīng)纪服务收费多少由各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取(qǔ)费用过程中，相关监管部门当(dāng)前(qián)并(bìng)未明确具体的中(zhōng)介费率，中介机构(gòu)仅需在服务(wù)过程中(zhōng)对收费标准进行明码标价(jià)即可。而房地(dì)产(chǎn)经纪服务机构(gòu)在具体收取(qǔ)过程中，会(huì)结合房屋价值及工资(zī)标准，综合计算(suàn)出合适的中介费率。”张大伟(wěi)补充道(dào)。

　　对于(yú)明(míng)码标价(jià)问题(tí)，两(liǎng)部门(mén)在此(cǐ)次意见中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构应当在(zài)经营门店、网站、客户端等(děng)场所或渠道，公(gōng)示(shì)服务项目(mù)、服务(wù)内(nèi)容和收费标(biāo)准，不得(dé)混(hùn)合标价和捆(kǔn)绑收费(fèi)。房地(dì)产经纪机构提供的(de)基(jī)本服务和延伸服务，应当分别明确服务项(xiàng)目和收费标准。房地产(chǎn)经纪机构收费前应当向交易当事人出具收费清单，列明收费(fèi)标准(zhǔn)、收费金额，由当事人签(qiān)字确认(rèn)。

　　另外(wài)，对收(shōu)费(fèi)明显高于市(shì)场平(píng)均水(shuǐ)平(píng)的房(fáng)地产经纪机构(gòu)，住(zhù)房(fáng)和(hé)城乡(xiāng)建设部门将会同市场(chǎng)监管等部门(mén)采取约谈等综合措施(shī)进行重点监管。市场监管部门会同有关(guān)部门依法(fǎ)查处不按规(guī)定(dìng)明码(mǎ)标价、操(cāo)纵经纪服务(wù)收(shōu)费等违(wéi)反价格和反垄断法(fǎ)律(lǜ)法规的行为(wèi)。对(duì)房(fáng)地(dì)产经纪机构相关违法违规信(xìn)息，市场(chǎng)监管部门要依法(fǎ)依规(guī)纳(nà)入国家企(qǐ)业(yè)信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率越低(dī)的原(yuán)则实行分档定(dìng)价，是(shì)否意味着，未来豪宅的中介(jiè)费有望(wàng)大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南(nán)区总裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服(fú)务费率越低的(de)原(yuán)则(zé)实(shí)行分档定价，合(hé)理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用，主要还是规范行业(yè)，打击收(shōu)费(fèi)过高(gāo)的经(jīng)纪机构(gòu)，但对市场影响(xiǎng)有(yǒu)限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市(shì)场豪宅和普宅(zhái)本(běn)来(lái)收费就不同，各家收费普遍在合(hé)理(lǐ)范围(wéi)内，加上经纪服务费用对市场(chǎng)的影响(xiǎng)不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前(qián)两部门提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即(jí)只是纲领性文(wén)件而非(fēi)规定，未来如何(hé)具体认定其中的细则，还需(xū)要看各城(chéng)市落地(dì)执(zhí)行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市场(chǎng)看(kàn)，经(jīng)纪服务领域的调整改善、规范化，有利于(yú)行业健康发展。同时，由于(yú)二手房很多(duō)房源(yuán)在产权(quán)方面有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税费等都可能对交易产生影响，这对房地产经纪服务行业的专(zhuān)业性提(tí)出更高的要求(qiú)。”

　　58安居(jū)客研(yán)究院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在(zài)二手房买卖(mài)过程(chéng)中，原本应该(gāi)由上下家各支付一半的(de)中(zhōng)介费(fèi)，但在一些热点(diǎn)城市的二(èr)手(shǒu)房交易过(guò)程中，往往会(huì)有这样的情形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现中介费及税(shuì)费均由购房者来承担。即使(shǐ)一些房东愿意(yì)承担中介费(fèi)，这部(bù)分费(fèi)用(yòng)也可能(néng)通过转嫁的方式，在(zài)房价中有(yǒu)所(suǒ)体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下(xià)家，市(shì)场这(zhè)种所(suǒ)谓‘约(yuē)定俗成’的情况(kuàng)，一些房产中介公司将其视(shì)为向(xiàng)购房者(zhě)单边(biān)收费的行为。部分(fēn)中介(jiè)公(gōng)司可能会利用(yòng)其支配地(dì)位，在原先经纪服(fú)务收费(fèi)的基础上，再次向房(fáng)东收取费用(yòng)，而这(zhè)部分费(fèi)用，房东往(wǎng)往会将其转再次转嫁给购房者，这实际上相当于变相推高了房价。两部门(mén)提出严(yán)禁操纵经纪服(fú)务收(shōu)费，不仅有(yǒu)利于提高交易中操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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